東方中文網

一、寫字樓租金下跌二線城市增多，一線城市租金以穩為主

優質寫字樓市場——新增供應930萬平方米，內資企業繼續扮演主引擎

中國經濟減速而寫字樓新增供應持續高企將使主要市場的寫字樓空置率普遍上漲。2015年寫字樓新增需求存在明顯的二八現象，國內企業貢獻率高達83%。展望2016，內資企業無疑將繼續扮演需求的主引擎，外資公司則在專業服務業、高端制造等優勢領域具有一定的擴張動能。同時，民營企業以及中小型企業所蘊藏的龐大潛在需求有望在2016年得到進一步釋放。非銀金融、科技互聯網和專業服務的新增寫字樓需求料將繼續活躍，但P2P網貸行業的不穩定性將成為個別二線城市不容忽視的風險因素。

2016年將迎來近930萬平方米的優質寫字樓新增供應，其中約有53%的新增供應面積來自于各城市的新興區域內。由于前期規劃體量、推地節奏與市場需求的協同欠佳，加之后期交通、商業配套跟進不夠及時，新興商務區-尤其是二線城市新興商務區-普遍面臨供應充沛而需求不足的困境。2016年二線城市的新增供應預期將同比上漲22%，而一線城市則同比下降1.6%。

預計2016年底全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%，約1,530萬平方米。城市間以及同一城市不同板塊間的分化將繼續加大，廣州是唯一一個空置率超過10%的一線城市；南京、杭州、、寧波、大連則是空置率20%以下的僅有的四個二線市場；成都、重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續第三年處于30%以上，市場有嚴重供過于求的特征。此外，天津受到濱海新區的新增供應入市的影響，寫字樓整體空置率也將踏過30%的門檻。不同市場的變現將更趨分化：供需相對均衡的一線城市租金將維持穩定或小幅上漲的趨勢，但大部分二線城市由于空置率高企，租金有下行的壓力。普遍來說，新興板塊將比核心區域承受更大的壓力。

二、購物中心租金增長放緩，需求格局繼續演變

2016年包括上海、深圳及廣州在內的一線城市都將迎來供應的高峰，而這些新增供應中近乎一半都將位于完全新興的區域。比如上海的虹橋商務區將迎來第一波供應高潮，預期2016年的新增供應將達15-20萬平方米。

二線城市中，包括成都、長沙及武漢等較多的新增供應都將考驗市場。相比之下華北各城市將較為平穩，包括沈陽在前期已度過供應高峰。華東大部分城市壓力尚可，其中杭州、蘇州雖有較多項目問市，但皆位于成熟的主城區或是開發已較為成熟的錢江新城以及商業氛圍日益濃厚的蘇州工業園區。長遠來說，各主要零售市場將受益于人口持續流入和收入水平的不斷上升；但短期來看，龐大的新增供應、電商的沖擊、高低端零售商需求減弱等短期利空因素將持續影響行業的發展。我們預期零售租金（首層）的增速將從3-5年前年均5-7%回落至0-2%的區間。

展望近期，遏制高端消費的諸多因素仍在，同時電商對低端零售的替代效應持續，更好地捕捉消費升級的中產階層將變得更為關鍵。對于優質零售物業的核心需求將更多來自于輕奢、買手店、快時尚、以及能更好迎合中產階級對消費場景和體驗需求的業態。值得注意的是，體驗式消費已逐漸成為購物中心不可或缺的業態，如餐飲面積在購物中心中的普遍比例已由過去10-20%上升到30%以上。

三、高標準倉庫市場潛力龐大，租金穩步上漲

物流設施市場——零售業主導需求租金普漲 中短期內供應短缺仍為瓶頸

截至2015年第三季度，中國主要城市中高標準物流倉儲設施存量約2,600萬平方米，僅為全國的物流倉儲設施存量的3%。雖然中央政府近年來出臺了一系列鼓勵發展物流業的政策，希望以此帶動地方經濟，但在實際執行中，受物流設施土地供應不足的制約，地方政府一直對招商引資較為謹慎。

世邦魏理仕認為：中短期內土地供應仍為制約高標準物流設施發展的一大瓶頸，供應短缺在經濟發達區域尤為突出。鑒于一線城市土地有限，開發商和租戶將逐漸將目光關注在其周邊區域，如上海周邊的太倉、昆山，廣州周邊的佛山、東莞，以及北京周邊的廊坊等。二線城市由于原來市場規模較小，部分城市（如武漢、重慶及沈陽等）將面臨短期供應集中帶來的空置率壓力。

展望2016年，電子商務將保持高速發展的勢頭，自貿區的設立則將進一步促進跨境電商的發展。2015年大部分市場對于保稅倉皆出現了上升的需求，保稅倉的走紅是大消費策動中國經濟發展的一個縮影：在消費、尤其是電商消費趨熱的背景下，物流設施的變革加速向零售業需求傾斜。因此，世邦魏理仕預計，在旺盛需求的支持下2016年物流設施租金仍將普漲。

四、寫字樓仍是主流投資品類，資金出海保持高速增長

投資市場——境外投資水平維持高速增長

對于境內房地產投資而言，國內經濟走勢放緩部分程度影響到了投資者在市場上的活動表現，同時由于美元的加息預期與人民幣降息、貶值預期的疊加存在，2015年市場資金對于國內物業的投資逐漸偏于謹慎。開發商近年來更多作為售出一方出現在市場中，包括保險資金在內的機構投資者以及投資基金漸成主流投資者。世邦魏理仕預計機構投資者將在2016年市場中更為活躍。

從物業類型來看，寫字樓占據了近年來市場交易的主流。2016年，預計這一趨勢將會延續，寫字樓的交易比例或將進一步上升。且由于經濟預期不明朗，相對二線城市未成熟區域供應，投資者將更趨于核心城市優質項目。

在境外房地產投資方面，以保險資金為代表的國內機構投資者投資海外地產方式已不限于門戶城市的商業地產，同時也在嘗試通過股權合作等模式介入包括物流設施等其他房產類型以及以資產包形式出現的房產投資標的。

國內機構投資者目前以主權基金（包括中投、外管局）為先導，預計未來將有更多大型機構參與到市場中，包括社保、養老基金等。從目前的趨勢來看，預計明年的境外投資水平仍將維持高速增長。