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東莞樓市繼續火熱。

　　連續三次降息 股市資金回流樓市 不過部分品牌房企前4月成交金額縮水

　　5月11日央行再次降息，是最近半年來的第三次降息，為東莞火熱樓市再添一把火，加上股市高漲，部分股民減持套現，資金回流樓市，別墅等豪宅市場再度吸引大量投資客，5月樓市“高燒不退”。不過，從市場成交情況來看，由于部分房企項目上市供應不足，除萬科外，碧桂園、恒大、萬達、金地等品牌房企前4月收金縮水，5月房企定價仍謹慎，以走貨為主。

　　三次降息：

　　月供累計少521元

　　5月10日，央行決定自2015年5月11日起金融機構人民幣一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%，同時，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.3倍調整為1.5倍。

　　自去年下半年全國多地放開購房限購令，去年9月底開始“首套房”認定標準正式放寬，到今年3月底二套房貸首付比例降至四成，和去年11月底央行首度降息以來，目前已累計經歷三次降息，一年時間內政策及資金環境由“緊”變“松”，房地產作為資金推動型的市場，在多輪降息降準的通道之下，整個市場資金流動性明顯增強，其貨幣政策寬松尺度已近似2008年和2012年的情形。

　　東莞中原地產市場研究部介紹，對購房者而言，此次降息最直接的利好是購房成本的減少。買房人申請商業按揭貸款100萬元，貸款期限20年，用等額本息還款法，累計三次降息利好，降息后月供比去年11月22日前減少521元左右，總利息共減少了12.51萬元左右。降息的利好尺度較大，將十分有利刺激引導觀望購房者加速入市，預計下階段樓市熱度不減。

　　資金回流：

　　股市資金流入樓市投資別墅

　　除了政策利好刺激購房者入市之外，這一輪的樓市火熱還得益于股市資金的回流，主要體現在豪宅和別墅成交的大幅上漲。據了解，松山湖等投資價值較高區域別墅被深圳投資客青睞，同時，企業主投資別墅用于抵押貸款現象重現。

　　據東莞中原研究部對市場監測數據統計顯示，上周東莞別墅成交121套，環比大幅上升47.56%。從成交明細看，上周出現別墅成交的項目環比增多6個，尤其是一些連續多周掛零的項目終于有緣上榜。

　　該研究部分析認為，4月股市越漲越高，高位追漲風險的加大造成部分股市投資者減持套現，由于我國投資渠道有限，令到這些資金更傾向注入樓市。

　　此外，松山湖區域內別墅投資價值凸顯，吸引了不少深圳客追捧，而東莞一些創新型、經濟型的別墅憑借投資價值高、門檻低等優勢同樣深受深圳投資客青睞，因此造成從4月下旬開始東莞別墅成交市場明顯持續升溫。

　　據東莞中原研究部監測統計，上周別墅認購成績尤為可觀，如5月8日南部灣·萬科城最后一批130套和院別墅開盤即售罄；光大·錦繡山河上周勁銷12套別墅，預計接下來別墅市場持續火熱。

　　成交上漲：

　　上周住宅成交比去年上升117.2%

　　據東莞中原研究部對市場監測數據統計顯示，上周住宅共成交2176套，環比小幅下降6.8%，比去年同期卻大幅上升117.2%，成交量完全不亞于往年的旺季水平。盡管上周住宅成交總量對比前一周有所下滑，但從成交明細看，市場中許多項目的出貨速度明顯加快，成交成績尤為可觀，樓市的火熱勢頭卻呈現著“高燒不退”的局面。

　　據統計，上周出現住宅成交的項目達186個，環比增加7個，其中單盤成交套數20套的項目達31個，環比再增6個，而且成交大于10套的項目也明顯增多。從產品結構看，剛需產品成交1406套，占全市的65%，剛需發力明顯。

　　合富輝煌東莞市場研究部也表示，上周市場持續火熱，樓市回暖更加明顯，樓市回暖無疑是近期地產政策放松的直接結果，雖然放松的新政讓房地產市場迎來小陽春，但這首“春之歌”只是剛剛開唱，高潮還沒有出現，新政策落實仍需要時間，后勁還會慢慢顯現。

　　價格平穩：

　　前4月業績縮水 5月定價仍理性

　　雖然樓市成交量持續上漲，但是東莞的住宅均價卻保持平穩，開發商定價謹慎理性。記者發現，雖然前四月東莞住宅成交創下歷史新高，但是成交金額上東莞萬科占據不少比例，而恒大、碧桂園、金地、萬達等全國知名房企因上市項目少，成交金額并不理想，業績縮水，需要在接下來的市場中發力，因此在策略上仍需以走貨為主，定價不會出現明顯上升。

　　據瑞峰置業市場研究部的統計數據顯示，上周東莞樓市房價并未延續前幾周上漲之勢，住宅均價為9056元/平方米，環比下滑8%。主要是因為房企需借力“五一”假期快速走貨，定價依然保持謹慎和理智，漲價的項目概率較小；此外，單價在8000元/平方米以下的項目成交出眾，成交占比約44%，環比上漲14%，也在一定程度上將整體均價拉低。

　　而從整體市場環境來看，目前東莞住宅市場庫存高企，區域內多盤競爭加劇，加上前四個月多數房企業績不算理想，5月快速出貨回籠資金仍為開發商的首要任務。據東莞中原研究部對市場監測數據統計顯示，4月商品房交易市場創造出了75.88億元的“大蛋糕”，其中不少房企業績環比上升明顯，如保利地產、北大資源集團、三正地產等成交金額環比均大幅暴漲，然而一些知名房企如碧桂園、金地和恒大由于新增推貨較少，成交放緩造成業績環比縮水明顯，萬達甚至無緣前十。

　　東莞中原地產市場研究部認為，雖然多項新政密集出臺，樓市環境向好，購房者入市意愿增強，但眼下5月是傳統的購房季，開發商們應該趁著樓市回暖之際抓緊時機跑貨，不能過分寄望下半年，定價仍需合理，因此5月走量主調不變，房價走勢仍然趨穩。

　　業內人士：

　　再降息利好房地產

　　優惠力度在收窄

　　5月11日起的再次降息，給房地產帶來明顯利好，而開發商雖然不會出現明顯漲價，但是優惠力度將收窄，同時，在政策放松的刺激下，房企推貨量上漲，成交量將繼續上升。

　　合富輝煌東莞市場研究部相關人士表示，就東莞樓市本身，為在這一波政策利好和樓市旺季中順利出貨獲得利潤，房企也加快新盤新貨上市步伐，搶占市場占有率。

　　據瑞峰置業市場研究部統計，未來幾個月東莞月住宅供應量約60萬平方米，在政策利好和開發商推貨量劇增的作用下，再次啟動降息無疑給樓市添了一把火，樓市繼續火爆已成定勢。該研究部相關人士表示，降息直接降低購房成本，減輕購房者的還貸壓力，而且政策環境越發寬松，漲價的可能性就越大，兩大因素相互影響或進一步促進購房者入市，無論剛需和改善需求入市腳步皆會加快；雖然目前房企沒有明顯漲價的動作，但是優惠力度上已逐步收窄，不排除后期在政策越發寬松的環境下出現小幅漲價。　文/廣州日報記者蔣幸端