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112.5億元深圳奪地  花費相當于今年前8月總銷售額

時代周報記者 胡天祥 發(fā)自深圳

9月23日下午2時許，深圳市土地交易中心大廳觀眾席已座無虛席，大家都在關(guān)注著即將到來的龍華地塊拍賣情況。

這宗位于深圳龍華新區(qū)紅山片區(qū)的商業(yè)地塊，總建筑面積達57.8萬平方米。由于靠近深圳城市北中心深圳北站商務(wù)區(qū)，業(yè)界預(yù)計該龍華地塊溢價率將達20%-30%，成交價將在135億-145億元之間。事實上，只要溢價19.1%，這宗地塊就將超越去年初，兆華斯坦與深圳前海國際能源金融聯(lián)合拿下的總價達134億元的深圳地王紀錄。

但原以為板上釘釘?shù)?ldquo;搶地”劇情并未如期上演，競拍席上人員稀少。據(jù)時代周報記者了解，在競拍前一天，碧桂園、中糧地產(chǎn)都參與了報名，不過最終這兩家都沒有出現(xiàn)在競拍現(xiàn)場。到了下午3時，交易大屏幕上還僅顯示唯一一名競拍人信息。而原定的現(xiàn)場競拍也在開始前一刻臨時改為網(wǎng)絡(luò)競拍。

潮汕商人紀海鵬又高調(diào)了一把，最后，紀海鵬麾下，發(fā)跡于汕頭的龍光地產(chǎn)（03380.HK）以112.5億元的底價“秒殺”該地塊，樓面地價約1.95萬元/平方米。

龍光地產(chǎn)該如何撬動這塊百億“大餅”，帶著諸多疑問，時代周報記者致電龍光地產(chǎn)總經(jīng)理謝燕敏和副總經(jīng)理肖達鴻。在亮明記者身份后，謝表示正忙，便匆匆掛了電話。肖則稱自己正在開會，也未接受采訪。龍光地產(chǎn)相關(guān)人士回復(fù)時代周報記者時僅稱，“能提供的都在通稿里面了，其他的不便接受深度采訪。畢竟也是剛拿地，好多東西還未確定。”

鯨吞百億“大餅”

雖未創(chuàng)下深圳新總價地王紀錄，但本次龍華地塊112.5億元總成交價仍然打破了歷年來深圳龍華新區(qū)地塊的成交水平。而1.95萬元/平方米的樓面價，也將趕超深圳最熱區(qū)域前海已經(jīng)拍賣的15宗地塊平均約1.8萬元/平方米的成交地價，成為深圳又一高價商業(yè)地塊的代表。與該地塊不遠的地塊在去年成交時，樓面價為1.73萬元/平方米。

龍光地產(chǎn)對這塊地應(yīng)是勢在必得。據(jù)時代周報記者了解，競拍現(xiàn)場的媒體都已拿到了龍光地產(chǎn)準備好的新聞通稿，只是最終新聞通稿中提及的“多輪舉牌”并未出現(xiàn)，而該通稿中對地塊總價備注為人民幣“××”元。

錢從何來？光112.5億元地價，就已和龍光地產(chǎn)今年前8個月116.5億元的總銷售額相差無幾。深圳瘋漲的房價或許給了龍光地產(chǎn)擴張的信心。

受益于深圳強勁復(fù)蘇勢頭，今年上半年，龍光地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售大幅增長51.8%至人民幣84.1億元，全年銷售目標完成率達58%。有鑒于下半年推出的優(yōu)質(zhì)新貨源如深圳玖龍璽等預(yù)期將帶來持續(xù)可觀的增長動力，龍光地產(chǎn)將全年銷售目標由145億元上調(diào)24%至人民幣180億元，相當于較2014年全年合約銷售額35%的年增長。

“從此類地塊來看，其后續(xù)增值空間比較大，所以龍光地產(chǎn)不畏懼高成本，有一定的底氣。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對時代周報記者說，但豪擲百億拿地也是一種典型押賭注的做法。這背后也反映了眼下中型房企的普遍性焦慮，若不拿下大地塊，可能難以形成有效的投資規(guī)模和品牌效應(yīng)。

在更新后的新聞通稿中，龍光地產(chǎn)相關(guān)負責人坦承，此次拿地，對公司深耕一線城市核心區(qū)域有著十分重要的意義，是龍光深耕區(qū)域精準布局、為公司未來3-5年業(yè)績增長繼續(xù)累積充足資源的重要戰(zhàn)略舉措。

龍光地產(chǎn)對外表示，這次高價拿下的商業(yè)項目定位快速開發(fā)、快速銷售，通過高周轉(zhuǎn)進行運營，兩年內(nèi)項目的不同產(chǎn)品就會推出市場，對于這些商業(yè)項目也沒有自持計劃。

“實際上，龍華地塊周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)成熟，如果要做大型商業(yè)綜合體項目，龍光地產(chǎn)將會面臨不小的挑戰(zhàn)，” 深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會研究總監(jiān)徐楓告訴時代周報記者，從消費能力來講，龍華消費群體偏于剛需，對于高端商業(yè)項目的承受力有限。

或引入合作伙伴

一方面項目資金需求巨大，一方面需直面招商地產(chǎn)、華僑城等品牌房企競爭。擅長豪宅打造的龍光地產(chǎn)，究竟將如何撬動這塊百億商業(yè)“大餅”？

“基于項目前期資金需求量大、后期運營管理有難度情況下，未來龍光地產(chǎn)或會在香港或國外尋求相關(guān)機構(gòu)進行合作。”深圳地產(chǎn)分析人士林曉華預(yù)計稱。一位接近龍光地產(chǎn)的人士也告訴時代周報記者，項目產(chǎn)品將以商業(yè)為主，并沒有可供快速開發(fā)套現(xiàn)的住宅部分，龍光可能會引進合作方共同開發(fā)以減輕資金壓力，或者通過其他融資渠道大規(guī)模融資，但前者可能性更大。

實際上，龍光地產(chǎn)引入合作伙伴聯(lián)合開發(fā)在去年已有先例。

2014年12月17日晚，龍光地產(chǎn)宣布，深圳平安大華匯通財富管理有限公司同意對深圳龍華地王的項目公司深圳金駿注資人民幣20億元。作為代價，龍光地產(chǎn)需出讓該項目49%的股權(quán)給平安大華。

在此之前，龍光地產(chǎn)以46.8億元的總價拿下去年深圳全年唯一一塊招拍掛形式出讓的宅地龍華新區(qū)A802-0305，折合樓面價2.5萬元/平方米，溢價率高達85.3%，成為深圳有史以來的宅地總價地王，這引發(fā)了深圳業(yè)界“面粉貴過面包”的驚嘆。

在外界看來，龍光地產(chǎn)以股權(quán)融資的方式引入平安大華，相當于分攤龍華宅地地王未來的開發(fā)風險。更重要的是，在獲得20億元注資后，龍光地產(chǎn)至少不用背負項目的利潤及資金壓力了。

在過去，龍光地產(chǎn)一直以低成本、高利潤為一貫競爭優(yōu)勢，截至2015年6月30日，其總土地儲備約為1293萬平方米，土地儲備均價每平方米人民幣1478元。其中51%位于珠三角地區(qū)，當中深圳土儲達35%。去年至今在龍華新獲取的兩塊地，樓面價2.5萬元/平方米和1.95萬元／平方米，已是其土儲均價的17倍和13倍有余。

目前龍光地產(chǎn)在深圳僅有深圳龍光城一個項目在售。顯然，為了補充項目，龍光地產(chǎn)付出了不菲代價。

“在項目層面，不少房企都會引入基金、險資參與，以減輕資金壓力，”房地產(chǎn)與金融資深評論人士黃立沖告訴時代周報記者，這種做法在一些資金比較緊缺的上市公司出現(xiàn)較多。事實上，目前房企融資能力普遍走弱，融資成本較高。

不過，對于此次項目來說，龍光地產(chǎn)是獨立開發(fā)還是引入合作伙伴，目前尚無定論。龍光地產(chǎn)相關(guān)人士回復(fù)時代周報記者稱，畢竟也是剛拿地，好多東西還未確定。

而在競拍現(xiàn)場，龍光地產(chǎn)相關(guān)負責人也僅表示，“這個項目開發(fā)節(jié)奏和工期都比較緊張，雖然壓力很大，但是我們有信心做得好”，這位負責人說。

頻繁融資緩壓

事實上，對于地王，龍光地產(chǎn)似乎一直情有獨鐘。

2003年4月，龍光地產(chǎn)2.86億元投得深圳寶安中心區(qū)地王；2005年12月20日，龍光地產(chǎn)以5.06億元的價格獲得龍崗中心城地王。在這兩塊地王之上，龍光地產(chǎn)相繼開發(fā)了“天悅龍庭”及“君悅龍庭”兩大項目。

2009年下半年，龍光地產(chǎn)曾在一個多月內(nèi)接連吞下三宗地王。其中，7月17日，龍光地產(chǎn)以7.03億元競得東莞新地王；8月21日，以9.15億元競得南寧地王；8月25日，又以4.01億元競得惠州地王。

今年1月28日，珠國土儲2014-43地塊被龍光地產(chǎn)以樓面價1.76萬元/平方米拍下，再次刷新珠海市單價地王紀錄。

據(jù)時代周報記者梳理，2014年，龍光地產(chǎn)拿地支出91.6億元。而從今年年初至今的9個月時間里，龍光地產(chǎn)在土地投資上的花費已高達156億元。

拿地頻繁且多為地王，龍光地產(chǎn)卻不得不接受利潤下滑局面。2015年中期業(yè)績報告顯示，截至6月底，龍光地產(chǎn)凈利潤約10.3億元，較去年同期下降19.83%。

近幾年一直堅稱財務(wù)狀況良好的龍光，其資金壓力迅速傳導至現(xiàn)金流。從2014年至今的公告可以看到，龍光地產(chǎn)融資頻頻。2014年5月，12月和今年8月，龍光地產(chǎn)先后發(fā)行3億美元海外債，2.5億美元優(yōu)先債和50億元人民幣境內(nèi)公司債券。截至今年6月，龍光地產(chǎn)凈負債率61.9%，平均借款成本9%，較去年同期上升0.6個百分點。

在此之前，龍光地產(chǎn)引入平安大華，也被業(yè)內(nèi)認為是其為改善集團流動性緊張的狀況，不得已的做法。徐楓稱，通過其多次與龍光團隊接觸，相信在龍華這個新“巨無霸”地塊操作上，龍光團隊會比較謹慎。